1. Proč potřebuji správce?

• Kvalitní správce nemovitostí zná všechny povinnosti, technické normy, termíny revizí a servisů. Hlídá změny v legislativě.
• Zaručí bezproblémový chod budovy včetně účetnictví i daňového poradenství
• Správce vystupuje vždy nestraně, jedná s odbornou péčí. Pravidelně účtuje o výdajích a příjmech domu, zajistí jednotlivým vlastníkům kontrolu účetnictví i jiných činností výboru.

2. Proč musí existovat společenství vlastníků?

• Společenství vlastníků určuje práva a povinnosti jednotlivých majitelů.
• Společenství musí zajistit správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemků
• Společenství musí dodržovat všechny platné legislativní předpisy a postupovat v souladu s přijatými stanovami.

3. K čemu je výbor Společenství vlastníků a předseda společenství?

• Každé Společenství vlastníků má buď svůj výbor nebo svého předsedu.
• Předsedou může být i třetí osoba
• Výbor nebo předseda se volí na sjednané období. Volba probíhá na Shromáždění vlastníků.

4. Co dělat, když nikdo v domě nechce funkci vykonávat?

• Tato situace je poslední dobou velmi častá. Nikdo z domu nechce dobrovolně funkci převzít, ať již z důvodu pracovního vytížení, či nechce mít zodpovědnost.
• Zde přichází pomoc od profesionálního předsedy, který bude plnit stejnou funkci, jako ten, kdo by byl přímo zvolený z řad členů SVJ.
• Od 1.1.2014, kdy vstoupil v platnost nový Občanský zákoník, musí být podle ustanovení zákona 72/1994Sb. §9, odstavec 9 výbor zvolen. Výhodou však je, že členem výboru může být třetí osoba (pokud to stanovy umožňují)
• V případě, že společenství vlastníků bude hledat profesionální předsedu, jsme připraveni po dohodě tuto funkci vykonávat.
• Každopádně v každém SVJ musí předseda být. Pokud by takový člověk nebyl, není SVJ schopno jednat s dodavateli, nemůže řádně vykonávat svoje povinnosti, komunikovat s finančním úřadem, bankami atd. Tím se může dostat do dalších problémů.

5. Je rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím?

• V případě družstevního vlastnictví je vlastníkem nemovitosti (bytu) bytové družstvo. Kupující se stane členem družstva a tím pádem je majitelem družstevního podílu v bytovém družstvu a s tím spojeným právem nájmu užívat daný byt. Společně se zálohovými platbami (např. za energie, vodu, topení) splácí bytovému družstvu i pořizovací hodnotu bytu a obvykle po jejím splacení dochází k převodu do osobního vlastnictví (pokud to člen chce).
• Výhodou družstevního bydlení je větší cenová dostupnost. V případě nových projektů stačí složit 10-25% z pořizovací hodnoty bytu a zbytek se splácí v nájemném. Družstvo přitom neprověřuje bonitu žadatele jako banka.
• Další výhodou je fakt, že člen družstva může snadno své členství prodat třetí osobě, přičemž se neplatí daň z nabytí nemovitých věcí a smlouva se nevkládá do katastru nemovitostí.
• Převod není podmíněn souhlasem představenstva družstva
• V případě osobního vlastnictví je majitelem bytu konkrétní osoba
• Byt v osobním vlastnictví – každá taková jednotka – je dohledatelná v katastru nemovitostí.

6. Jsou nutné stanovy Společenství vlastníků?

• Ano, jsou. Každé Společenství vlastníků musí mít platné stanovy. Měly by být v elektronické podobě umístěny na stránkách justice.cz.
• Ve stanovách je jasně popsáno, jakými pravidly se řídí členové, představenstvo nebo profesionální předseda.

7. Jak naplánovat a uskutečnit shromáždění vlastníků?

• Všechna Společenství vlastníků musí minimálně 1x za rok sezvat vlastníky na shromáždění.
• Musí se stanovit termín, místo konání a program schůze
• Všichni vlastníci musí obdržet pozvánku minimálně 15 dní před termínem konání
• Musí se připravit prezenční listina. Následně se provede prezence, spočítá účast a usnášeníschopnost (vždy je nutná minimálně nadpoloviční většina přítomných vlastníků)
• Hlasuje se podle spoluvlastnických podílů
• Zvolí se předsedající schůze, zapisovatel a ověřovatel zápisu
• Projednávají se všechny naplánované body
• V případě hlasování se postupuje dle platných stanov
• Po ukončení shromáždění se vyhotoví zápis ze shromáždění

8. Jak nahlásit závadu ve společných prostorech?

• Pokud zjistíte závadu na společných částech domu, oznámíte jí správci, který osloví jak již nasmlouvané, tak nové firmy z portfolia. Kontakt na správce bude vždy vyvěšen na nástěnce umístěné ve spravovaném objektu.
• Pro lepší přehlednost je na stránkách správce uveden kontaktní formulář, který je přístupný 24 hodin denně, 7 dní v týdnu.

9. Platby

• Každý vlastník bytu v SVJ ( bytové jednotky, nebytového prostoru apod) a nebo člen bytového družstva s právem nájmu má povinnost platit zálohové měsíční platby
• Vlastníci i nájemníci hradí vždy zálohové platby na účet SVJ nebo BD.
• Předpis a instrukce k platbě jsou vždy řádně vyznačeny na tzv. Výpočtových listech. Tento je předáván v tištěné podobě, pro větší kontrolu…
• Každý vlastník nebo nájemník bude mít přidělen vlastní jedinečný variabilní symbol a to tak, aby byl vždy 100% identifikován.

10. Co děláme, abychom neměli dlužníka?

• Pravidelně za Vás kontrolujeme přijaté platby
• Případného dlužníka okamžitě kontaktujeme
• Zpracovávané upomínky zasíláme vždy doporučeným dopisem s dodejkou
• Navrhneme finanční sankce pro dlužníky
• Po dohodě s představenstvem předáváme dlužníky k vymáhání spolupracující advokátní kanceláři a exekutorovi.

11. Termíny vyúčtování, předání vyúčtování, přeplatky x nedoplatky

• Vyúčtování provádíme vždy 1x ročně, a to tak, aby byly všem členům SVJ nebo BD předány oproti podpisu nejpozději 30.4. daného roku.
• Při změně člena, nájemníka či podnájemníka zaznamenáme aktuální stavy a vyúčtování rozdělíme (pokud bylo sjednáno ve smlouvě o převodu).
• Po obdržení vyúčtování mají všichni členové možnost reklamovat vyúčtování – do 30 dnů od obdržení vyúčtování (není-li ve stanovách uvedeno jinak).
• Všechny přeplatky či nedoplatky musí být ze zákona uhrazeny nejpozději do 31.7.daného roku.

12. Dochází ke změně vlastníka bytové či nebytové jednotky?

• V takovém případě je nutné co nejdříve kontaktovat správce. Pro tyto případy máme Evidenční list, kam zadáváme kontaktní údaje nového vlastníka. Zde je rozdíl, při změně vlastníka u SVJ a BD. V případě SVJ čekáme na zápis nového vlastníka do KN. U BD potřebujeme smlouvu o převodu družstevního podílu s potvrzením o převzetí.
• Vlastnictví přechází ke dni, kdy dojde k zápisu do KN (zpravidla ke dni, kdy byl návrh na vklad převzat KÚ). Toto datum je potřeba správci doložit. U BD dochází k převodu dnem, kdy BD zaeviduje smlouvu – datum doručení.
• Měřené služby se zanesou do předávacího protokolu a budou vyúčtovány až v termínu hromadných odečtů. (není-li ve smlouvě uvedeno jinak). V případě, že SVJ nebo BD má nainstalovány měřiče s dálkovým odečtem, necháme odečíst dálkově. Vyúčtovány však budou na konci roku s ostatními vlastníky.
• Ostatní zálohové platby budou od prvního dne v měsíci převedeny na nabyvatele.
• Individuální služby si převedou prodávající a nabývající mezi sebou (telefon, elektřina,plyn…)

14. Musí vlastník správci hlásit nájemce, když pronajme byt?

• Každý vlastník jednotky má povinnost oznámit správci všechny změny týkající se jeho jednotky (změna počtu osob, změna kontaktních údajů, změna adresy atp.)
• V případě bytového družstva je nutný souhlas představenstva!!!
• U některých bytových družstev je možný poplatek za udělený souhlas s podnájmem.
• Správce vždy hlídá i termín případných podnájmů – v případě doby určité.

15. Může nájemník či podnájemník kontrolovat vyúčtování?

• Ano, ale pouze v případě, že od vlastníka bytu obdrží plnou moc, kterou se správci prokáže

16. Co by měl majitel nebo nájemce dodržovat?

• Užívat byt a společné části domu řádně
• Po předchozím oznámení SVJ umožnit přístup do bytu či nebytového prostoru z důvodu plánovaných odečtů, kontrol či výměny měřidel
• Pokud majitel nebo nájemce způsobí škodu na zařízení, má je odstranit sám na vlastní náklady.
• Majitel či nájemce odpovídá taktéž za škody způsobené domácími zvířaty. Taktéž má dbát na to, aby nedocházelo k rušení ostatních obyvatelů domu.
• Majitel či nájemce by měli udržovat v domě pořádek a čistotu.
• Majitel či nájemce se řídí domovním řádem a platnými právními předpisy tak, aby neobtěžovali ostatní obyvatele nadměrným hlukem, zvláště v nočních hodinách, o víkendech a státních svátcích.

17. Proč by si měl každý hlídat svojí nemovitost(byt)?

• Občanský zákoník, s platností od ledna 2014, ukládá každému vlastníku nemovitosti povinnost kontrolovat zápis v katastru nemovitostí. V případě, že vlastník zjistí nějakou nesrovnalost, má 20 dnů od podání návrhu na vyslovení nesouhlasu se zápisem. Musí však o této změně vědět!!!

18. Co má společného profesionální předseda s povinností řádného hospodáře?

• Každý člen výboru, včetně profesionálního předsedy má podle Občanského zákoníku povinnost jednat s péčí řádného hospodáře. Podle § 159 OZ jedná s potřebnými znalostmi, pečlivě a hlavně s nezbytnou loajalitou.

19. Může Společenství vlastníků vzniknout škoda?

• Škoda může vzniknout např. tím, že Společenství včas a řádně nevymáhá dluhy po spoluvlastníkovi, který řádně a včas neplatí za služby spojené s bydlením.
• Další škoda může vzniknout, jestliže vlastník prodává svou jednotku a má nedoplatky. Pokud se Společenství o prodeji nedozví včas, neuzavře vyúčtování a nedomůže se vypořádání závazků

20. Hrozí něco výboru nebo předsedovi, když se dopustí škody na majetku?

• Pokud vznikne škoda, které šlo předejít, jsou předseda a výbor za tuto škodu odpovědní. Společenství by mělo tuto škodu vymáhat žalobou a domáhat se náhrady škody. Tuto škodu lze vymáhat 3 roky zpětně. Ve specifických důvodech až 10 let zpětně.

21. Co je prohlášení vlastníka?

• Prohlášení vlastníka budovy o rozdělení bytového nebo rodinného domy na jednotlivé bytové a nebytové jednotky (dále jen jako prohlášení vlastníka) lze jednoduše nazvat právním úkonem, kterým vlastník budovy (případně pozemku), je-li budova součástí pozemku vymezí v dané nemovitosti předmětné jednotky v právním slovy smyslu. Tedy například i kancelář, dílna, garáž, atd, včetně příslušenství a vybavení, s nimiž je spojeno právo užívání společných částí domu- . Dům tak bude rozdělen na jednotky, které tvoří bytové spoluvlastnictví a s nimiž lze dále volně disponovat, tj. prodat, darovat, zastavit – zatížit zástavním právem atd. S vlastnictvím takto vymezené jednotky je spojeno i podílové spoluvlastnictví společných částí domu.
• Pro zjednodušení – za jednotku se považuje byt (nebytový prostor) + podíl na společných částech celé nemovitosti (tedy i pozemku, je-li zároveň v podílovém vlastnictví).
• Zde se řídíme §1158 a následujícími ze zákona č. 89/2012 Sb., nebo předchozím právním předpisem, konkrétně ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., zákona o vlastnictví bytů.

22. Co je energetický štítek?

• Energetický štítek budovy (dle vyhlášky „Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB) stanovuje, kolik energie za rok spotřebuje daný objekt – v MWh.
• Energetický štítek má platnost 10 let
• Povinnost mít Energetický štítek upravuje zákon číslo 406/2000 Sb., s následnou novelizací provedenou k 1.7.2015. Tato novelizace upravuje a upřesňuje povinnosti, kdo a jak má tento průkaz používat.

23. Kdy začíná a končí topná sezóna?

• Topná sezóna je určena vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu číslo 194/2007 Sb., která určuje pravidla pro vytápění a dodávku tepla a teplé vody.
• Vyhláška udává dvě data, která jsou pro vytápění důležitá. Jsou to 1. září a 31. května. První datum uvádí začátek topné sezóny, druhé pak její konec.
• Neznamená to, že se hned 1. září začne topit.
• Vyhláška dále uvádí, že dodávka tepla začne v okamžiku, kdy teplota vzduchu klesne pod +13°C, dva dny po sobě jdoucí a nepředpokládá se její zvýšení.
• Pro ukončení dodávky tepla to platí obdobně. Pokud teplota ve dvou dnech po sobě jdoucích stoupne nad +13°C a nepředpokládá se, že bude klesat.